Лондон, Нью-Йорк и Гонконг больше не защищены от глобального жилищного спада

После мирового финансового кризиса, мировые города, такие как Лондон, Гонконг и Нью-Йорк, казалось, бросали вызов циклам рынка жилья, благодаря концентрации финансовых рабочих мест и самоутверждению, что они предложили инвесторам безопасное убежище. Теперь каждый выпуск статистических данных, кажется, переворачивает эти предположения с ног на голову.

В Манхэттене медианная цена квартиры впервые за три года опустилась ниже 1 миллиона долларов. Цены на дома в Гонконге пережили свою самую длинную полосу падений с 2008 года, в то время как цены в окрестностях Лондона упали впервые с 2011 года. А владельцы домов в Сиднее сталкиваются с худшим спадом недвижимости с 1980-х годов.

Цены на элитное жилье растут самыми медленными темпами с 2012 года, согласно индексу первичной недвижимости Knight Frank в 43 городах. Там, где одни видят упорядоченное снижение, другие видят повод для беспокойства. Ноябрьский документ Международного валютного фонда предупредил, что тенденция к росту цен на жилье в глобальных городах означает, что местные потрясения могут разрушить рынки по всему миру.

Есть несколько глобальных городов, которые влияют на «чувство восприятия риска», сказал Альберт Сайз, профессор городской экономики и недвижимости в Массачусетском технологическом институте. «Если Нью-Йорк и Лондон лихорадит, есть большая вероятность, что они могут повлиять на весь рынок».

Международные инвесторы в поисках высокодоходных инвестиций вкладывают деньги в самые крупные и самые дорогие рынки жилья, что приводит к росту цен. Правительства стали обеспокоены тем, что эти достижения являются неустойчивыми, и отреагировали мерами, направленными на ограничение потоков международных денег.

Законодатели Великобритании опубликуют в конце этого месяца детали налога для иностранцев, которые покупают недвижимость в Лондоне. Этот план подразумевает увеличение платы за второй дом и имущество, принадлежащее юридическим лицам. Правительство также устраняет налоговые льготы на аренду домов, купленных с ипотекой. Согласно данным Savills Plc, цены на жилье в самых дорогих районах Лондона снизились на 19 процентов по сравнению с их пиком в 2014 году, однако движение по сокращению покупок инвесторов все еще продолжается.

Подобная динамика разворачивается по всему миру. Количество продаж домов в Ванкувере (Канада) упало на 32 процента в 2018 году по сравнению с предыдущим годом, после ряда новых налогов, ужесточения правил ипотеки и повышения процентных ставок. Средние цены в Окленде зарегистрировали свое первое ежегодное падение с 2008 года после того, как правительство Новой Зеландии приняло закон, ограничивающий иностранные покупки, которые, по его словам, частично были связаны с ростом расходов на жилье. Цены на жилье в Сиднее упали на 11 процентов с пикового уровня 2017 года после правительственных ограничений на иностранные покупки и ужесточения условий кредитования.

Действия правительства

«Действия правительства по сокращению иностранных закупок и / или растянутости доступности заемщиков, уже привели к падению цен на жилье в таких городах, как Сидней, Мельбурн, Торонто, Ванкувер и Стокгольм», - говорится в сообщении Fitch Ratings от 15 января о глобальном жилье.

В Гонконге надвигающийся налог на вакантное жильё (*налог на вакантное жилье предназначен для того, чтобы побудить владельцев предоставлять свою собственность для покупки или аренды, если они её не используют. Данный налог уже функционирует в Австралии), сыграл роль в снижении цен почти на 9 процентов по сравнению с августовским пиком. Citigroup Inc. заявила, что ожидает, что цены достигнут своей самой низкой отметки уже в марте - и есть много свидетельств того, что домовладельцы по-прежнему обеспокоены. China Overseas Land & Investment Ltd. недавно объявила об агрессивных скидках на свои новые жилые объекты, выпущенные в районе Тай По, в Гонконге, в попытке противостоять конкуренции в условиях роста предложения.

Политика, направленная на сдерживание цен, не является единственным фактором, влияющим на рост. Локальная динамика, такая как планируемый выход Великобритании из Европейского Союза, прошлогодняя налоговая декларация США или ужесточение контроля над капиталом в Китае, больше не являются локальными — колебание цен происходит по всему миру.

В США застройщики, которые сосредоточились на богатых покупателях, вышли из последней Великой рецессии со сравнительно сильным кредитом, сказал Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin Corp. Результатом стало изобилие квартир на миллион долларов, накапливающихся на основных рынках, в то время как дефицитное предложение на скромные дома значительно подняло цену на жильё обычного уровня. В настоящее время рынки США смягчаются, поскольку покупатели бездействуют из-за высоких цен, а растущие процентные ставки и нестабильные фондовые рынки усугубляют проблемы доступности жилья.